Mietrecht

Das Mietrecht ist eine sehr komplexe Angelegenheit. Darum solltest du dir bei der Wohnungssuche Zeit lassen und genau prüfen, worauf du dich einlässt! Zieh nicht einfach blind alles durch, denn das könnte teuer werden. Mach auch von deinem Recht gebrauch, die Verhandlungen abzubrechen, wenn du ein schlechtes Gefühl hast!

Das Mietrecht wird sowohl im neueren Mietrechtsgesetz (MRG) als auch im Allgemein Bürgerlichen Gesetzbuch (ABGB) geregelt. Das Mietrechtsgesetz (MRG) beinhaltet zahlreiche Bestimmungen, die einfach ausgedrückt den Mieter besser schützen sollen. 

Je nachdem, welches Gesetz nun zur Anwendung kommt, haben Mieter als auch Vermieter unterschiedliche Rechte und Pflichten. Generell spricht man in diesem Zusammenhang von:

  • Vollanwendungsbereich des MRG
  • Teilanwendungsbereich des MRG
  • zur Gänze vom MRG ausgenommen

In welchen dieser drei Bereiche dein zukünftiger Mietvertrag fällt, hängt von den Bestimmungen in §1 MRG ab, auf den wir gleich zurückkommen werden.

„Pacta sunt servanda“ Verträge sind zu erfüllen! Das gilt grundsätzlich auch für Mietverträge. Allerdings hat der Gesetzgeber gerade im Mietrecht viele Bestimmungen, Erlässe und Gesetze zum Schutz der MieterInnen erlassen! Es können also manche Klauseln in deinem Mietvertrag ungültig sein (wenn sie z. B.  deine Rechte als MieterIn laut Mietrechtsgesetz MRG oder KonsumentIn laut Konsumentenschutzgesetz KoSchG verletzen!). Auch Verträge, die teilweise ungültig sind, gelten weiter (Meist findet sich am Ende eines Vertrages eine Art „Disclaimer“, oft als "Salvatorische Klausel" bezeichnet), sodass auch bei ungültig werden bestimmter Teile des Vertrages der Vertrag an sich grundsätzlich weiter geführt wird, wenn möglich.

Auch mündliche Mietverträge sind gültig: Sobald du den Schlüssel hast und die Miete bezahlt ist, gilt der Vertrag. Dadurch bist du auch beim Kündigungsschutz fein raus: Da ja nichts Schriftliches vorliegt sind mündliche Verträge immer unbegrenzt! Allerdings haben mündliche Verträge auch ihre Nachteile, da sie nur begrenzt geregelt sind.

Am Besten gehst du den (potenziellen) Mietvertrag mit jemandem durch, der sich gut mit dem Mietrecht auskennt. Anlaufstellen sind z. B. AK, ÖH und Mietervereinigung

 

ABGB oder MRG?

Das Allgemeine Bürgerliche Gesetzbuch (ABGB), §§ 1090-1121 ist die Grundlage für Mietverträge. Diese Gesetze kommen besonders dann zur Anwendung, wenn kein anderes Gesetz greift (Es ist also „subsidiär“.). Allerdings sind die meisten dieser Paragraphen so genanntes „Dispositives Recht“, d. h. diese Rechte gelten nur so lange nichts anderes vereinbart wurde. Du solltest also besonders bei Wohnungen, die nicht oder nur teilweise unter das MRG fallen besonders auf verdächtige Klauseln achten, da du – hast du den Vertrag einmal unterzeichnet – diese erfüllen musst und in der Regel nichts dagegen machen kannst! 

Worin liegt nun der Unterschied? Einfach ausgedrückt genießt du im Vollanwendungsbereich des MRG einen Preis- und Kündigungsschutz, und im Teilanwendungsbereich nur Kündigungsschutz. Im Vollausnahmebereich kommt weder ein spezieller Kündigungsschutz, noch ein gesetzlicher Preisschutz zur Anwendung.

Betrachten wir die Anwendungsbereiche des MRG im Detail:

 

Vollanwendungsbereich MRG

Altbauwohnungen und vermietete Eigentumswohnungen, sofern sie in Häusern mit mehr als zwei Wohnungen oder Geschäftslokalen sind und bei ersteren vor Juli 1953, bzw. bei letzteren vor Mai 1945 erbaut wurden, sowie geförderte Neubauten in Häusern mit mehr als zwei „Mietgegenständen“. Unter letztere fällt z. B. der Wiener Gemeindebau nach 1945.

Teilanwendungsbereich MRG

Dachböden oder Aufbauten, die nach dem 31.12.2001 (aus-)gebaut wurden/werden („Dachgeschosswohnungen“) und Zubauten, die nach dem 30. 9. 2006 baulich genehmigt wurden/werden. Auch vermietete Eigentumswohnungen, die nach Mai 1945 gebaut und Häuser, die ohne Wohnbauförderung und nach Juni 1953 errichtet wurden: Hier hast du folgende Rechte aus dem MRG: Die Befristungen und der Kündigungsschutz werden übernommen, im Todesfall dürfen nahe Verwandte in den Mietvertrag einsteigen. Sonst gilt das ABGB, d.h. es gibt eigentlich keine Begrenzung des Mietzinses (wie durch die Ausstattungskategorien im MRG). Zusätzlich muss genau ausverhandelt werden, ob die Betriebskosten und die MwSt. inbegriffen sind und was der Vermieter zu den Betriebskosten zählt. Hier solltest du dir wirklich juristische Hilfe suchen!

Keine Anwendung des MRG

Studentenheime, maximal auf 6 Monate befristete Zweitwohnungen, betreutes Wohnen (von karitativen oder humanitären Organisationen), Herbergen, Ferienwohnungen und Hotels, Ein- und Zweifamilienhäuser,  Dienstwohnungen, Naturalwohnungen und Werkswohnungen. Der wesentlichste Nachteil eines solchen Mietverhältnisses ist, dass es keinen Schutz vor Kündigung gibt. Zusätzlich ist der VermieterIn nicht verpflichtet, Gründe für die Kündigung anzugeben!

Was bedeuten nun die Punkte "Befristungsschutz" und Kündigungsschutz", die sich aus dem MRG ergeben?


Befristung


Alle diese Bestimmungen gelten nur für Wohnungen, die zumindest teilweise unter Regelungen des MRG (Mietrechtsgesetz) fallen!

  • Eine Befristung muss schriftlich im Vertrag stehen. Wird nichts festgehalten („mündlicher Vertrag“), ist der Vertrag unbefristet!
  • Eine Befristung unter drei Jahren ist unzulässig. Verträge, die diesem Kriterium nicht entsprechen, werden vor dem Gesetz automatisch als unbefristet angesehen.
  • Man kann den Mietvertrag, wenn er befristet ist, beliebig oft verlängern oder erneuern. Es gilt dann abermals eine mindestens 3-jährige Befristung.
  • Fällt die Wohnung nicht unter das MRG, kann eine beliebige – auch kürzere – Dauer vereinbart (und auch beliebig oft verlängert!) werden.
  • Läuft die Frist aus, ohne dass es eine Verlängerung gegeben hätte, musst du ausziehen, ohne dass eine Kündigung ausgesprochen werden müsste. In der Regel wird dich aber dein/e VermieterIn sowieso vorher kontaktieren und ihren/seinen Standpunkt klar machen!

Kündigung und Kündigungsschutz

  • Kündigung durch die/den MieterIn: Ein Mietvertrag ist grundsätzlich nicht kündbar, sondern läuft aus (siehe Befristung oben!), wenn es keine schriftliche Vereinbarung im Mietvertrag gibt, außer die Wohnung fällt zumindest teilweise unter das MRG (Mietrechtsgesetz): In diesem Fall gilt, dass die/der MieterIn nach Ablauf eines Jahres zum jeweils Monatsletzten kündigen kann. Die Kündigungsfrist beträgt dann 3 Monate (d. h. so lange musst du dann noch Miete bezahlen!). Diese Regelung kann nicht (vertraglich) beschränkt werden und du kannst darauf auch nicht verzichten! Nach einem Jahr liegt das Recht zur Kündigung bei zumindest teilweiser Anwendbarkeit des MRG also bei dir (und du kannst frühestens nach 16 Monaten ausziehen)! Allerdings musst du dann gerichtlich kündigen, wenn du nicht mit der/dem VermieterIn einvernehmlich handeln kannst (beim jeweils zuständigen Bezirksgericht erhältst du das Kündigungsformular, es kostet etwa € 50,- an Gerichtsgebühren). Da dies aber VermieterInnen hinlänglich bekannt ist, solltest du zuerst versuchen, eine einvernehmliche Kündigung mit deiner/m VermieterIn zu erreichen: Vielleicht kannst du dann sogar die Kündigungsfrist herunterhandeln, wenn du schnell raus willst! Der Ton macht die Musik!
  •  Vorzeitige Vertragsauflösung durch die/den MieterIn: Nach dem ABGB kann eine sofortige Vertragsauflösung erfolgen, wenn die Wohnung ohne deine Schuld nicht mehr bewohnbar ist. Ist der Mangel nicht so schlimm, kannst du der/dem VermieterIn eine angemessene Frist setzen, um den Schaden zu beheben. Hält sie/er sich nicht daran, kannst du den Vertrag auflösen.
  • Vorzeitige Vertragsauflösung durch die/den VermieterIn: Das gleiche Recht zur sofortigen und vorzeitigen Vertragsauflösung gesteht das ABGB der/dem VermieterIn zu, wenn du die Miete mehr als einen Monat schuldig bleibst oder du die Wohnung erheblich beschädigst bzw. „erheblich nachteilig gebrauchst“ (wie die JuristInnen sagen).
  • Vorzeitige Kündigung durch die/den VermieterIn: Ist möglich, wenn dieses Recht der/des Vermieters im Mietvertrag vereinbart wurde! Bei zumindest teilweiser Anwendbarkeit des MRG muss die/der VermieterIn gerichtlich kündigen und einen Grund laut § 30 MRG angeben und dann vor Gericht auch beweisen!

Wenn du ins Detail gehen möchtest, empfehlen wir einen kurzen Blick auf folgende Seite:
Kündigungsgründe nach §30 MRG



Das alles mag auf den ersten Blick verunsichern und dich wahrscheinlich informativ auch erschlagen. An dieser Stelle möchten wir dir aber lediglich einen ungefähren Einblick die Komplexität des Mietrechts geben. Um dich nun etwas zu ermutigen: Auch Personen, die sich noch nie mit dem Mietrecht beschäftigt haben, bewohnen (erfolgreich) Mietwohnungen. Denn in der Regel ist es natürlich so, dass sowohl Vermieter als auch Mieter eine langfristige und unkomplizierte "Partnerschaft" anstreben und gegenseitigen Hickhack tunlichst vermeiden wollen. Trotzdem geht's bei der Vermietung von Wohnungen letztendlich um finanzielle Aspekte, weswegen auf jeden Fall Vorsicht geboten ist.

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